今年6月全国70个大中城市中，有25个城市新建商品住宅价格环比上涨。数据公布不久，7月19日中国国土资源部、住房城乡建设部就联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求各地严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。
那么，到底2012年上半年中国房地产市场呈现了怎样的特点，下半年的房价调控又将产生何种效果？上周六在广州琶洲保利天悦迎宾会所，国内知名财经评论员叶檀和广州市社会科学院高级研究员彭澎，在“羊城晚报风云茶话会暨保利天悦财经论坛第三季”上发表了真知灼见。论坛由广东电视台《财经郎眼》主持人王牧笛主持。
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五六月份房地产报复性反弹
国内知名财经评论员叶檀：
五六月份房地产报复性反弹
人们最近看不清房地产市场，觉得很混乱，有的人说高，有的人说低，有的人说可以入市了，有的人说要崩盘了，房地产市场到底怎么了？
叶檀认为，有一个基本的结论就是今年五六月房地产市场处于一个报复性的反弹阶段。
一线城市地价上升
为什么说房地产反弹？叶檀指出，是因为地价已经上升，一线城市的房价、郊区的房价都在上升，成交量大幅度上涨。5月份一线城市比较中心地段的土地溢价是40%，这个是平均的溢价。
叶檀又举了个例子，她的一个朋友想买房，前段时间在上海近郊看了一个房地产项目，结果基本上是10天左右每平方米就要涨200元左右。销售人员说：你不买，买的人多着呢。
商业地产增长率超住宅地产
由于房地产的调控，商业地产开始蓬勃发展。叶檀指出，2011年整个房地产市场发生了非常大的变化，商业物业的增长率超过了住宅地产，因为所有人当时看不清楚住宅地产，所以去年很多人买商铺、写字楼。这就导致2011年全球写字楼商业物业上涨最快的城市落子中国北京。
叶檀同时表示，世邦魏理仕的数据显示，全球180个主要城市中，所有在建的购物中心有50%集中在中国，也就是说中国现在是商业物业大干快上的时候。
更令人惊讶的数字还在后面。全球在建的CBD50%集中在中国，那么全球十大在建的CBD里面，在建面积最多最大的依次是天津、沈阳、成都。其中，天津有16个项目在建，共245万平方米，而沈阳的在建项目有18个，成都有24个CBD项目在建。叶檀表示：“我不知道5-10年后二、三线城市的泡沫会怎么样，反正我不看好，我就等着崩盘。”
应对高房价限购是有用的
叶檀认为，房价这么高，限购是有用的。“因为社会上流动的钱实在是太多了。”叶檀提到一个指标———房地产购买的现金支付率。中国房地产购买的现金支付比例高的时候是80%。“80%人可以做到不贷款买房子，所以我为什么说限购有用，限贷没有用，社会上现金太多了，以前央行发的货币实在太多了。”
还有一个数据可以证明现在钱很多，叶檀指出，一方面实体经济得不到钱，是因为实体经济找不到消费者，另外一方面钱又特别多。“我再告诉大家一个例子，广州写字楼的租金最贵的是广州西塔，2010年初它的租金是260元/平方米/月，到了当年年底就是300元/平方米/月，现在是320元/平方米/月，租金节节上升，但出租率非常高，已经超过了6成。租金说明什么？说明社会上的现金拥有量。”
现在是房地产结构性投资时代
“我曾经有一个判断就是房地产的黄金投资时代已经结束，白银投资时期还在，我到现在还坚持这样的观点。我们的CBD全部造好，5年之后就会出大问题，现在租金在节节上升，但已经可以见到问题出现。”叶檀指出，百脑汇的商铺租户已经赚不到钱，在为房东打工，因此多次抗议涨租。而国内的餐饮行业90%是亏损的。国际的大公司已经开始从市中心搬迁，往郊区走，包括英特尔、思科。“所以我觉得租金是否已经到了天花板，这个是风险比较大的事情。”
“我认为现在是结构性的投资机会，比如说住宅地产，性价比好的住宅地产仍然可以投资，性价比比较好的商业物业仍然可以投资。”叶檀认为，在投资里面最最重要的是要看周边二手房的价格，租金的价格。比如，英国最赚钱的商铺25年翻了25倍，最不赚钱的商铺25年只涨了1美元/平方英尺。叶檀表示：“好的品种和差的品种，投资收益可以相差几百倍，所以现在是一个结构性的投资机会。”
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三个角度看房地产走势
广州市社会科学院高级研究员彭澎：
三个角度看房地产走势
“目前房价看不到大涨的迹象，也看不到大跌的迹象，所以投资者要谨慎，刚性需求可以出手。”彭澎从三个方面分析自己的观点。
一、利好
彭澎认为，目前房地产是止跌回暖。“红5月是正常的，但是红6月很意外，现在又出现了半个红7月，所以止跌回暖基本上没有争议。”
同时，彭澎认为，当前是一个政策空窗期，或出现政策底。“大家认为政策已经见底了，没有太多的政策出来了。这个也有不同意见，珠海就是松绑双线被叫停了，但是据我们统计，全中国有40个城市放松了调控，没有被叫停。”
“还有一个利好，就是经济开始在探底。”彭澎指出，虽然有人认为目前还没有见底，还有深渊，“但是有深渊大家敢买房子吗？现在底部就是刺激政策陆续出台，尤其是降息两次，表明政策已经开始在刺激了，而且市场主流观点认为三季度可以反弹。”
彭澎认为最重要的是：“最严厉的调控第二个目标是回归合理价位，但是现在是否回归到了合理价位？绝大部分人认为没有，可是大家认为不可能再跌了，所以产生了强烈的心理预期，这一点调控也调不动了，所以就出现了回暖的因素。”
二、利空
收入房价比决定房价调控政策是否具有持续性。
彭澎表示，“中国的收入房价比准不准？有机构数据显示，现在整个中国的收入房价比是7.4%，国际惯例是6%-7%是合理的。如果这个数据是准的，那我们可以回调的空间就是0.4%，这就是说我们当前的房价是合理的。但我原来的一个观点就是一个月的收入可以买一平方米就是合理的，如果按照我这个观点，目前的房价比就不合理了。”
彭澎指出，现在普遍认为房地产还有10年或者是20年的黄金期，也有人叫白银期，开发商则认为房地产已经进入了微利时代。但是不管怎么样，城市化的进程将导致4亿的农民还要进城，会令房价有继续发展的势头。
“还有一个利空就是庞大的库存，广州的房地产库存有500多万平方米，还可以卖一年，库存可以使房价保持一种理性。”彭澎表示，虽然现在不断坚持调控不放松的声音，但是我感觉那是空调，“如果经济探底反弹了，三季度以后经济稳定下来，是否由空调转为实调？”
三、不确定
对于影响房价变化的因素还有一些是不确定的。彭澎认为，“对于房地产刺激最大的政策———两次降息是导致房地产回暖的重要因素。但是存款准备金率还这么高，国家没有轻易采取措施往下压。为什么不下调？是因为前几年的4万亿让市场充斥着庞大的现金流和货币量，这使得中央央行不敢轻易下调准备金率。”
内忧未解决外患同时困扰。“欧洲已经开始实行比较宽松的政策，但是欧洲的债务依然没有找到明显的解决方向，甚至欧元区是否崩溃还不知道。欧美对我们影响很大，直接影响到出口。同时，十八大之前和之后都是值得我们关注的，但是这个不确定。”彭澎表示，国家一方面要稳增长，房地产占GDP的10%；另外一方面又不想让房地产成为增长的主力军，这个是管理层的矛盾心态。
“据我的观察，微调、预调可以，但是限价、限购、限贷松绑一律叫停，这个是政策的底线。如果房地产价格上涨太猛，可能会逼出一些更强硬的措施。”
该不该出手买房？
彭澎认为，刚性需求者（只要居住五年以上）及首次置业者都可以出手。“现在可以考虑买房，可以尽量争取优惠”。
对于投资需求来讲，彭澎表示，“投资可以选择升值空间大的房地产项目，比如说那个地方要成为产业转移区，地铁要通等。”
另外，他指出，“寻找保值空间比较大的地方，可能没有太大的升值空间，但是它具有抗跌性，自己退休来住，就是一个底线，。”
C
限购令还能持续多久？
问：因为限购令还有一个背景，地方财政一个主要的收入来源就是土地出让金，现在地方政府入不敷出，面对史上最严的调控，国内40个城市在变相松绑。你们觉得限购令还会持续多久？
叶檀：我的判断是限购令会坚持下去，坚持到什么时候呢？如果中国经济不好，就是坚持到经济坚持不下去为止。大部分的人都拿不到钱，地方财政节节下降，那时候限购令自然就取消了；现在有一些地方表面上没有取消，但是实际上已经取消了。
还有一种可能，如果经济转型得比较顺利，限购会坚持下去，坚持到有钱有势的人把房地产出货了一部分，好的物业还留在手里，我们的限购也就可以取消了，取消之后我们的持有环节的税就会跟上。
彭澎：当初限购的时候我也是房地产协会的委员，12个委员开会，只有我一个人支持限购，而且我认为不仅要支持限购，而且要全国限购，不是限购一部分城市。为什么呢？我的基本理论是，只要是限制投资投机需求，那限购可以买两套房子，卖一套房可以买一套新的，所以并没有限到新的刚性需求。
讨论什么时候可以结束限购令？我们的基本判断是跟房产税对接，房产税是要在全国个人信息联网之后才能推广。全国个人信息联网今年已经实现，那么明年房产税就会推广。有观点说今年会扩大试点，原来说深圳跑不掉，要推深圳去试点房产税，但是全国城市都希望北京先试点。所以房产税能否推广，就看北京可不可以试点，北京试点了我认为全国都可以推广，那个时候我认为房产税可以取代限购。
我认为还可以采取一个办法取消限购，就是要求各地不分一线、二线、三线城市，全国各地的城市要有20%的土地拿来建保障房，土地出让金先满足这20%的房子建设，为什么？让小青年和低收入群体有房子住，其他的人爱怎么炒就怎么炒。
所以我的判断是，限购令在明年之内不太可能取消。
D
豪宅热卖
意味着均价要涨？
问：二季度以来，在广州市场发现不少的豪宅如保利天悦、珠江新城等豪宅都卖得非常好。这些豪宅卖得这么好对楼市来说意味着什么？
彭澎：第一个说明很多投资需求进入市场。第二个说明限购可以打擦边球。第三个说明均价要上涨。
叶檀：任何时候豪宅都是一个投资者非常明确的风向标，如果这个地方高端住宅跟豪宅开始上涨，说明投资性需求入市，说明房价开始启动，而且启动速度非常快。
E
未来十年
如何投资广州房地产？
问：未来十年广州市的房地产投资热点区域在哪里？
彭澎：第一个是琶洲；第二个是广州南站，广州市卖地主要是卖南站，卖完南站再卖琶洲；第三个热点就是国际金融城，这也是一个比较大的项目。
第四个是国际创新城，我也参加了它的规划论证，马上暨南大学一部分和广医整体会搬过去，会搞一些和大学有关的产业。第五个就是在帽峰山下面的国际健康城，健康产业、养老等产业都在那个地方，这也是一个发展的热点。
第六个相对比较成熟的区域就是白云新城。第七个是南沙，南沙现在有提前透支的感觉。本来还有一个广州新城，因为受亚运城的影响，所以广州新城的开发会稍微晚一点。
半年销售26亿称冠
保利天悦即将开盘
上周记者获悉，保利·天悦豪宅及公寓部分网络签约销售额达17.8亿元，成为广州上半年的销售冠军。同时据相关负责人介绍，该盘的认购额已超过26亿元，目前370平方米的一线江景豪宅单位已所剩无几，而92-127平方米的不限购精装名邸也持续热销。作为一个以豪宅为主导产品的大盘，有如此成绩着实令人瞩目。
据悉，保利·天悦即将推出全新产品250-280平方米中央生态公园大宅，并于上周末开放样板房。与此前保利天悦主打的370平方米一线江景豪宅不同，保利天悦全新推出明星产品250-280平方米豪宅产品，以多重叠景景观为卖点。不但能欣赏江景景观，还坐享41万平方米的中央生态公园景观，其中包括21万平方米琶洲塔公园、10万平方米滨江公园以及15万平方米酒店式私家园林。另外珠江新城10公里中轴胜景、琶洲绚丽烟花夜景及璀璨江景都能尽收眼底。在城市自然资源稀缺的城央区域，如此的配置实属难得。
本次样板房分别由主笔保利天悦迎宾会所的国际知名设计团队G.I.L，以及钓鱼台七号院主设计团队戴维进行设计。其中280平方米的单位拥有12米长超宽转角阳台，不出家门即可拥有“江、园、中轴线、璀璨都市”多重视觉盛宴，堪称“270度无边界景观会客厅”。而250平方米单位则拥有58平方米的超大客厅，4.8米开间，南北向均拥有景观阳台，在实现良好通风采光的同时，又能尽享园林和珠江美景。此次新推产品更加完善了天悦的产品结构，亦在相当程度上受到市场期待。据悉，250-280平方米产品将在本周末开盘。
日前，广州市公布新一轮轨道交通计划，其中新增的11号线将经过琶洲站。目前经过或计划经过保利天悦的地铁线包括4号线、8号线、11号线和20号线。四条地铁线交汇将使该片区域交通得到提速，同时带动区域的整体商业发展，可以预见保利天悦的还将有更大的升值空间和潜力。