一手豪宅公寓：先抑后扬 向宏观数据看齐
德佑地产市场中心监控数据显示： 2012年上半年，全市一手豪宅公寓 （单价超过8万元）成交面积3.27万平方米，环比2011年下半年增0.4%，同比2011年上半年增23%，创下自2008年以来的新高。成交均价10.3682元/平方米，环比2011年下半年增2.2%，同比2011年上半年下跌1.9%。
从今年上半年一手豪宅月度成交走势图来看，呈现出先抑后扬的态势。 2012年上半年国家统计局公布的月度经济数据显示， PPI呈现出连续四个月的负增长，下降幅度扩大，经济增长速度出现明显放缓趋势。诸如此类的经济宏观大环境对豪宅公寓成交影响较深，因此出现了1-3月成交量跌至冰点的现象。
4月以来，开发商放低姿态，采取 “以价换量”为主的促销手段，借此打破楼市低迷，市场上出现了一批高品质和高性价比的产品，豪宅市场成交因此得以逆转。此外，今年上半年国家先后多次采用货币政策手段刺激经济，尤其是6月的降息，使人们对楼市的心理预期开始变化，认为调控政策现阶段已经基本筑底，后期看涨比重增加，从而促使原本在调控期内积压的需求得以释放。
值得注意的是，成交量的下挫也使得开发商积极拓展房地产营销渠道，由单一的售楼处坐销方式，转向与房地产中介合作分销。从德佑近期成交情况来看，如今一手成交楼盘中，中介成交占比为30%-50%。
一手豪宅公寓全部集中在内环内，其中浦东陆家嘴滨江板块、黄浦淮海中路板块、滨江板块、虹口北外滩板块等区域分布较为密集。浦东黄浦江沿岸的滨江凯旋门今年1月-6月成交跃居成交榜榜首，上半年共成交38套房源，成交总面积8064平方米，成交总金额9.3亿元，成交均价11.574万元/平方米，去化率20.5%。同样位于浦东陆家嘴板块的中粮海景壹号，上半年共成交总面积4689平方米，位于成交榜第二名，成交总金额5.5亿元，成交均价10.0797万元/平方米。出身名门、稀缺地段、较高的性价比成为这些热销豪宅公寓领跑楼市的制胜因素。
一手高端别墅：以价换量 别墅市场也管用
德佑地产市场中心监控数据显示：2012年上半年，全市一手高端别墅（总价超过1000万元）成交面积8.96万平方米，环比2011年下半年下跌35.6%，同比2011年上半年下跌45.4%，成交均价5.0655万元/平方米，环比2011年下半年增3.8%，同比2011年上半年下跌9.5%。
2012年2月国土资源部9年来5次发布“禁墅令”，并且从高端别墅成交数据来看，此类物业成交量出现持续减少态势。主要原因：首先，受政策和土地规划等因素的影响，中环内已无低密度地块出让，在售和在建的高端别墅均位于外环线甚至郊外环。而且，如今投资客已被完全挤压，高端别墅由于总价高，交通相对不便利，周边配套也较为薄弱等，需求受到较大程度挤压。其次，总价超过1000万元的高端别墅项目主要以独栋或者双拼为主，此类别墅因容积率等因素限制，市场上已经非常稀缺。综上所述，由于限购令等政策的持续，稀缺的高端别墅成交量未来仍受抑制。
从上半年高端别墅月度成交数据来看，3月以来的成交量较前两个月有了明显回升，且月度成交均价也跌破5万元/平方米，开发商降价是最重要的因素。“7折优惠”、“买别墅送豪车”、“直降500万元”等降价促销手段层出不穷，同时也带动了高端别墅的成交量小幅攀升。
从高端别墅成交分布来看，浦东新区、青浦区、闵行区和松江区这四个区县成交量最大，尤其是这些区域内几个老牌别墅板块，如浦东张江板块、松江佘山泗泾板块、青浦徐泾赵巷板块等。这些别墅板块拥有较好的交通、区位、环境、配套等优势，即使在如今政策背景下，仍深受客户的青睐。如位于浦东张江板块的东郊紫园，今年上半年成交29套房源，成交总金额3.9亿元，成交均价4.7815万元/平方米。从成交均价来看，较去年相比有22.7%的降幅。今年开发商还适时推出了“买别墅返租金”的活动，购买别墅后将其交给开发商出租，能一次性得到三年租金保证，这部分租金在房价中一次性抵扣。变相降价、颇具声势的营销活动使得该楼盘成为今年上半年高端别墅成交典范。
二手豪宅：业主惜售 有无房票很关键
德佑地产市场中心监控数据显示：2012年上半年全市二手豪宅（总价超过800万元）成交面积10.6万平方米，与2011年下半年基本持平，同比2011年上半年下跌32.5%，成交均价4.7084万元/平方米，环比2011年下半年增4.8%，同比2011年上半年下跌13.8%。其中豪宅公寓成交面积5.8万平方米，成交均价5.0822万元/平方米；高端别墅成交面积4.8万平方米，成交均价4.0431万元/平方米。
自2011年调控政策出台以来，二手豪宅成交量出现较大幅度回落，主要还是受业主惜售心态影响所致。相对于资金链紧绷的开发商而言，个人卖家无需靠出售资产回笼资金，并且一旦出售物业，很有可能被限购，拿在手上的资金更要面临贬值压力。
成交均价持续下跌，尤其是2012年上半年成交均价较去年同期跌幅高达32.5%。2011年上半年政策刚出台时，市场放盘量较小，部分卖家惜售并纷纷抬高价格，成交均价冲高至5.4559万元/平方米。后随着市场成交量持续萎缩，加上开发商带头降价，一二手房价格于去年下半年出现了倒挂现象，且倒挂分布区域由外环外向市中心蔓延，至此，卖家不得不顺从降价，因此成交价格在去年下半年出现了明显的冲高回落。
今年上半年二手豪宅成交走势与一手豪宅市场走势基本保持一致。3月市场复苏主要原因是议价空间较大；5、6月的回暖则受到金融货币政策持续放松影响，市场积蓄购买力释放，使得成交价格出现上行趋势。如今的二手豪宅市场依旧有购买力，而卖家与政策、市场之间的博弈仍将在下半年持续。
从成交分布来看，浦东新区、闵行区、松江区成交最为密集，主要依赖于这些区域成交主力房源为别墅类产品。浦东新区二手豪宅主要分布在碧云、联洋、陆家嘴三个板块，其中仁恒河滨城、世茂滨江花园两个主力楼盘占浦东二手豪宅总成交量的36.4%，主力户型200平方米-300平方米的公寓，主力成交总价9000万元-1.1亿元。而闵行、松江两区成交的二手豪宅全部为别墅类房源，板块分布也较为分散。此外从购买二手豪宅的成交客户来看，主要集中在上海、江浙沪以及外籍客户为主，其中外籍客户偏爱浦东碧云、联洋、闵行金虹桥等几个外籍人士较为集中的板块，而上海本地客户则倾向浦东陆家嘴、长宁古北等板块。