2月22日，国土资源部再次发文强调，不得以任何形式安排别墅类用地。自2003年2月18日国土资源部第一次明令要求“停止别墅类用地供应”以来，这已经是第十年例行通知强调：禁止别墅供地。
但是《国际金融报》记者调查统计得知，全国70个房地产重点监测城市中，正在销售的一手别墅楼盘却有近千个，这些别墅几乎全是国土部颁布“禁地令”之后拿到土地进行开发的。这些地是怎么来的？别墅开发商又是如何绕过禁令的？ 半数别墅违令拿地
“如果放在5年前，一个一手别墅的开发商说，他的地是在禁地令之前就已经拿到手，因为开发周期的原因，这种解释还说得过去。”一位多年前在北京有过别墅开发经验的业内人士分析说，“但是，距离第一次禁地令已经过去9年，进入第十个年头，还以开发周期为理由就说不过去了。拿地两年不开发，土地就要被政府收回，这一关就过不去。” 一方面，自从2003年国土部第一次命令停止供应别墅土地以来，各地房地产市场上每年都有新开发别墅源源不断推出销售；另一方面，开发商普遍利用“供地禁令”打出别墅土地稀缺的涨价牌。政策不仅形同虚设，反而推波助澜。
以京沪两地为例，据发布的报告，2011年1-12月北京别墅累计新增供应套数为3033套，新增供应面积为106.12万平方米，最终全年累计成交2076套；而2011年上海别墅成交更是达到4371套，销售面积为101.8万平方米。这些别墅楼盘，无一不是2003年国土部第一次发布别墅供地禁令之后拿地、立项开发的。 《国际金融报》记者登录各大房地产门户网站查询别墅楼盘信息后，统计得知，连同一手新盘和二手别墅在内，仅京沪穗深四大城市在售的别墅楼盘就超过2000个。业内人士分析说，这些楼盘，超过半数都是在国家明令禁止别墅供地之后拿地开发的。
此外，还有业内人士预测，算上在禁止别墅供地政策之前的土地，仅上海目前还有近50块地(约计500万平方米)可能用于建造别墅，这也意味着上海至少还能建设1万套以上独栋别墅。 定义模糊屡禁难止
别墅用地为何屡禁不止？禁地令为何成为一纸空文？对此，深谙内情的人士向《国际金融报》记者介绍了开发商如何绕开别墅供地禁令的手法。 首先是利用国土部对别墅定义的模糊打擦边球。目前，国土资源部对别墅的定义是指：独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积相当大，容积率非常低。
这种定义对同一地块内不同建筑形式的配比，并没有做更精确的界定。因此很多开发商拿到一块土地后，将土地分割成几块，规划出容积率较高的多层公寓与低容积率的别墅，分别建设。通过多层公寓将整个地块的容积率拉高，整体申报规划，从而顺利逃过监管。 同时，由于这一定义过于模糊，市场上还出现了很多“独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”等亚别墅楼盘，这些楼盘纷纷以别墅名义在市场上推广销售，也令人眼花缭乱，莫辨真伪。
此外，随着近年来旅游地产和工业地产开发的逐渐升温，以旅游地产或者工业地产开发名义拿地，然后进行别墅开发的楼盘也逐渐增多。知情人士分析说，这种开发模式不仅可以有效避开500亩建设用地出让必须上报国土部的规定，还可以通过定向招拍挂，使地方政府与开发商顺利达成默契合作。 一位知情者向《国际金融报》爆料说，以中国工业地产领军者著称的华夏幸福基业集团，就通过此种模式，在北京周边一口气开发了四个名为孔雀城的别墅楼盘。这4个楼盘的运作模式，都是以工业园用地名义拿到土地之后，通过向地方政府公关将土地性质变更为住宅建设用地。
记者多次向华夏幸福基业集团求证以上说法未果，但是通过公开资料查询得知，该集团4个孔雀城楼盘位置，均与集团开发的4个工业园区紧紧相邻。 就在2月22日，龙湖地产通过网络发布该公司一款面积为90平方米的独栋别墅创新产品，引发了外界极大关注。《国际金融报》记者查询公开资料得知，该户型将出现在龙湖地产烟台养马岛项目。该项目占地超过2000亩，正是以旅游地产开发形式拿到的土地。
国土部9年5提禁墅令 标准缺失房企频打擦边球 来源：每日 经济 新闻 张敏 “不得以任何形式安排别墅类用地。”2月22日国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，再次强调停止别墅类用地的土地供应。
对于国土部的“禁墅令”，外界并不陌生。据《每日经济新闻》记者统计，从2003年至今的9年间，国土部已5次在文件中提到这一要求。
然而9年来，尽管国土部曾多次挂牌督办，新建别墅项目仍然披着各种外衣在多地入市，不仅不利于土地集约利用，还屡屡侵占农村集体用地。
别墅供地缘何屡禁不止？有业内人士认为，除市场需求旺盛外，国家对“别墅”没有一个明确的界定标准，也使得该项措施多年来只能“放空枪”。
“别墅投资”需求旺盛
2003年7月和8月，福州长盛房地产开发有限公司、福建嘉祥房地产开发有限公司和福建友顺房地产开发有限公司，联合向福州市闽侯县荆溪镇港头村租赁600亩的沙洲滩涂地，租期30年，租地用途为绿化、道路等附属建设用地。7年之后，这600亩沙洲滩涂地中的大部分，却被改建成一个别墅的配套项目——“私家岛屿”。此外，开发商还在租赁合同外超出40多亩土地上建起了别墅。对此，村民曾多次向政府举报，媒体也数度曝光。但时至今日，问题仍未得到根本解决。
这只是众多违规建设别墅案例的一个，类似的情况多如牛毛。
在国家明令禁止的情况下，地方政府和开发商为何屡碰“红线”？中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向《每日经济新闻》记者表示，“限墅令”的发布，凸显了别墅项目的稀缺性，并很容易引发投资热潮。
由于不动产的保值功能强劲，加上景观的稀缺性和住宅的高品质、低容积率，“别墅投资”一度是时髦的名词。
如今因调控政策限制，“别墅投资”较少被提及，但打着“擦边球”的高端住宅投资应运而生。据了解，运作高端住宅投资的开发企业和中介机构仍不在少数。
“不让供地了，未来的别墅项目会越来越少，越少就会越值钱。”某知名开发商曾对记者说。
“禁墅令”屡屡落空
别墅项目屡屡违规，也让监管层颇为尴尬。早在2003年2月，国土部就发布 《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，首次强调“停止别墅类用地的土地供应”。
随后，在2006年房地产调控的“国六条”、2008年国务院下发的《关于促进节约用地的通知》以及2010年国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，均对此作出强调。国土部今年2月22日的这份文件，已是最近9年间国家第5次发文禁止别墅用地的供应。
密集地发文规范，这种调控力度甚为少见，但为何仍然难以杜绝别墅违规的行为？
有业内人士介绍，违规建设别墅有两种主要表现形式：其中之一是变更规划，将其他性质的土地变更为别墅用地；另一种就是打政策的擦边球，即地产商开发出容积率、面积、限高等方面与别墅较为类似的项目，但又不过分奢侈。
就后者而言，邹晓云认为，症结在于国家缺乏对别墅项目的明确界定，导致政府部门在执法中难以规范到位。
国土资源部相关负责人也向《每日经济新闻》记者证实，对于别墅项目，建设部门一直没有出台明确的界定标准。“45号文”出台以来，这种情况已持续了9年。
专家呼吁尽快出标准
对于别墅的界定标准，业内的说法五花八门。有说法指出，别墅的定义指“独门独院、两至三层楼形式”；另一种说法则是 “独门独户独院，占地面积相当大，容积率非常低”。
据了解，政府部门在实际执法中，往往以“容积率小于1”作为别墅的界定标准。但这并不被市场所认可，一些开发商的观点则是：独栋，容积率在0.35以下。
标准不一导致了“擦边球”的出现。据悉，开发商在产品设计中，往往以“低密度住宅”为噱头，规避“独栋”的概念。同时，政府在供地中疏密结合，规避对容积率的要求。这也生产出了大量难以界定的 “类别墅”，并成为执法难的重要原因。
事实上，近些年来，业界一直在呼吁制定别墅的细化标准，从而便于在执法中参考，但建设部门一直没有实质性动作。一些开发商则玩起文字游戏，声称其产品品质代表了别墅项目的“标准”，导致市场上各类所谓的“标准”比比皆是。
邹晓云表示，应尽快建立别墅的界定标准，从房屋的高度、容积率、套型、面积等进行细化，并尽快实施。他还指出，对高档住宅的标准也应该有明确的界定。